11. Oktober 2019
URTEILE IM SOZIALRECHT

Mittellose Mieter können sich besser gegen Mieterhöhung wehren

Mieter mit wenig Einkommen müssen nach Modernisierungsmaßnahmen nicht jede Mieterhöhung schlucken. So kann die höhere Miete wegen eines Härtefalls auch dann verweigert werden, wenn ein Hartz-IV-Bezieher eine nach den Maßstäben des Jobcenters zu große Wohnung gemietet hat, so der Bundesgerichtshof in einem jüngst ergangenen Urteil.

Mehr Miete nach Modernisierung? Hartz-IV-Empfänger können ausgenommen sein. | © Pixabay

Dem Bundesgerichtshof (BGH) lag folgender Fall vor: Ein Hartz-IV-Bezieher sollte für seine 86 Quadratmeter große Wohnung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen eine höhere Miete zahlen. Auf die monatliche Kaltmiete von 574 Euro verlangte die Vermieterin noch einmal 240 Euro mehr. Der Mieter erklärte, dass er die Mieterhöhung nicht bezahlen könne. Es liege wegen seiner Bedürftigkeit ein Härtefall vor.

Die Vermieterin sah dies nicht ein. Die Wohnung sei mit ihren knapp 86 Quadratmeter für einen Hartz-IV-Bezieher ohnehin unangemessen groß. Eine „Härte“ könne damit ausgeschlossen werden. Würde ein Härtefall gelten, könne sie die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht ausreichend refinanzieren. Sie müsse dann vielmehr den erhaltenen „Luxus“ des Mieters selbst bezahlen, beklagte die Vermieterin.

Mieter und Vermieter: Interessen abwägen

Der BGH urteilte, dass bei einem vorgebrachten Härtefall die Interessen von Mieter und Vermieter genau miteinander abgewogen werden müssen. Nur weil ein Hartz-IV-Bezieher eine zu große Wohnung nutzt, könne aber ein Härtefall noch nicht verneint werden. Beide Parteien könnten sich auch auf das Eigentumsgrundrecht berufen.

Hier müsse zugunsten des Mieters berücksichtigt werden, dass er bereits seit über 55 Jahren in der Wohnung lebt und dort verwurzelt ist. Dass er seitdem in der Wohnung „über seine Verhältnisse“ lebe, könne ihm nicht vorgehalten werden, weil schon seine Eltern die Wohnung angemietet haben.

Hier habe die Vermieterin die Mieterhöhung unter anderem mit einer durchgeführten energiesparenden Außendämmung begründet. Wegen der Vorgaben in der Energieeinsparverordnung sei sie dazu verpflichtet, so dass der Mieter auch keinen Härtefall geltend machen könne.

Hierzu betonte der BGH, dass die Einhaltung bestimmter Dämmwerte erst dann verpflichtend sei, wenn die Fassade ohnehin erneuert wird. Die Außendämmung sei daher nur dann „unausweichlich“ gewesen, wenn eine Erneuerung der Fassade etwa wegen altersbedingten Verschleißes oder aus Sicherheitsgründen ohnehin erforderlich war.

Wärmedämmung steht Härtefall nicht entgegen

Nach dem Urteil des BGH steht eine energiesparende Wärmedämmung einer Härteklausel nur dann entgegen, wenn eine Fassadenerneuerung baulich unausweichlich war. Die gesetzlichen Bestimmungen wollen Vermietern eigentlich Modernisierungsmaßnahmen schmackhaft machen. So können sie hierfür eine höhere Miete verlangen, wenn der Gebrauchswert einer Wohnung sich erhöht oder mit den Maßnahmen Energie eingespart werden kann. Die Miete darf dann um jährlich acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Macht der Mieter allerdings einen Härtefall geltend, ist auch nach einer Modernisierung die Mieterhöhung teilweise ausgeschlossen. Darauf können sich Mieter allerdings nicht berufen, wenn die Wohnung in einen „allgemein üblichen“ Zustand versetzt oder die Modernisierung aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa wegen gesetzlicher Vorgaben.

Das Landgericht müsse daher noch einmal Feststellungen dazu treffen und auch prüfen, ob die Balkonvergrößerung auf fünf Quadratmeter in Berlin „üblich“ ist. Denn dann könnten auch diese Kosten eine höhere Miete begründen, ohne dass sich der Mieter auf eine unzumutbare Härte berufen kann, so der BGH (Urteil vom 9. Oktober 2019, Az.: VIII ZR 21/19).

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Schlagworte Hartz IV | Hartz IV-Empfänger | Miete | Modernisierung | Bundesgerichtshof | Mieter

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